Yapı Ruhsatında Süre

3194 sayılı İmar Kanununun 29. maddesine göre yapı ruhsatı düzenlendikten sonra iki yıl içerisinde inşaata başlanılmalıdır. Bu süre içerisinde başlanılmadığı takdirde yeniden ruhsat alınması gerekir. Ayrıca iki yıl içerisinde inşaata başlanmış olsa da beş yıl içerisinde bitirilmemiş olması halinde aynı şekilde ruhsat hükümsüz hale gelir yeniden ruhsat alınması gerekir. Ruhsat iptali durumlarında yapılan inşai faaliyetler kazanılmış haklar konusunda dikkate alınır.

Ruhsat süresinin dolması halinde ruhsat yenilenmesi talebiyle başvuruda bulunulur. Mevzuatda herhangi bir aykırılık bulunmaması halinde ruhsat 5 yıl uzatılarak yenilenebilir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesinde de bu husus açıklanmıştır. Buna göre maddede;

(2) Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir.

(3) Ruhsat süresi içinde yapılan başvurularda ilgili idarelerin ruhsatı yeniledikleri tarihe bakılmaksızın ruhsat, ilk ruhsat alma tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri kapsamında beş yıl uzatılarak yenilenir. Süreye ilişkin ruhsat yenileme en çok iki kere yapılır.

(4) Süre uzatımı başvurusu yapılmayan yapılarda idareler, ruhsat süresinin dolduğu tarihten itibaren en geç 30 gün içinde yapı yerinde seviye tespitini yapar.

(5) Ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için yeniden ruhsat alınması zorunludur.

(6) İlk ruhsat düzenlendiği tarihten sonra hangi amaçla olursa olsun yapılan her ruhsat işlemi ile beş yıllık süre yeniden başlar. Yapı ruhsatı alındıktan sonra mahkemelerce, Bakanlıkça veya ilgili idarelerce durdurulan yapılarda durdurma süresi ruhsat süresine ilave edilir. kurallarına yer verilmiştir.

Ruhsat Düzenlenmesi İçin İmar Planı Gerekli Midir?

Planlı alanlar kapsamındaki alanlarda imar planı olmadan ve parselasyon yapılmadan ruhsat düzenlenemez. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesinde;

(1) Uygulama imar planı olmayan (…) alanlarda yapı ruhsatı düzenlenemez.”,

“(12) Bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez.”

“(14) İfraz suretiyle yola cephesi olmayan parsel oluşturulamaz. Yola cephesi olmayan parsellere yapı ruhsatı düzenlenemez.”,

“(17) Gelişme alanları ile kentsel dönüşüm ve gelişim alanları hariç, yerleşme alanlarında yapı ruhsatı düzenlenebilmesi için yol, su, kanalizasyon, elektrik gibi teknik altyapı hizmetlerinin götürülmüş olması şarttır.kurallarına yer verilmiştir.

Bu nedenle istisnalar dışında herhangi bir alanda uygulama imar planı bulunmadan yapı ruhsatı düzenlenemez.

Plansız (İskan Dışı )Alanlarda Yapı Ruhsatı

Bunun dışında Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca iskan dışı alanlarda düşük yapılaşma şartlarında yapı yapılmak üzere imar planı bulunmadan yapı ruhsatı düzenlenerek yapı inşa edilebilir. Anılan Yönetmeliğin 63. Maddesinde;

Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde; inşaat alanı katsayısı %5 den fazla olmamak, yapı inşaat alanları toplamı hiçbir koşulda (250) m2 yi geçmemek, saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği (6.50) m.yi ve 2 katı aşmamak, yola ve parsel sınırlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak şartı ile bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin müştemilat binaları yapılabilir.

Bu alanlarda tarımsal üretimi korumak amacı ile üretimden pazarlamaya kadar tüm faaliyetleri içeren entegre tesis niteliğinde olmamak kaydıyla, konutla birlikte veya ayrı yapılan mandıra, kümes, ahır, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arıhaneler, balık üretim tesisleri ve un değirmenleri gibi konut dışı yapılar, mahreç aldığı yola (10.00) m.den, parsel hudutlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak, parselde bulunan bütün yapılara ait inşaat alanı katsayısı %40 ı ve yapı yüksekliği (6.50) m.yi ve 2 katı aşmamak şartı ile yapılabilir. Bu yapıların birinci fıkra koşullarına uyulmak üzere yapılacak konutla birlikte yapımı halinde de inşaat alanı katsayısı (0.40) ı geçemez.

Beton temel ve çelik çatılı ser’alar mahreç aldığı yola 5.00 metreden ve parsel hudutlarına ise 2.00 metreden fazla yaklaşmamak şartı ile inşaat alanı katsayısına tabi değildir.Beton temel ve çelik çatı dışındaki basit örtü mahiyetindeki ser`alar ise yukarıda belirtilen çekme mesafeleri ve inşaat alanı kat sayısına tabi değildir.

Ayrıca bu tesisler hakkında Tarım ve Köyişleri Bakanlığı ve diğer ilgili kurum ve kuruluşların taşra teşkilatlarının uygun görüşünün alınması ve başka bir amaçla kullanılmayacağı hususunda tesis sahiplerince ilgili idareye noterlikçe tasdikli yazılı taahhütte bulunulması gerekmektedir.

Bu maddede anılan yapılar ilgili Bakanlık ve kuruluşlarca hazırlanmış bulunan 1/50 veya 1/100 ölçekli tip projeler üzerinden yapılabilir.” kuralları yer almaktadır.

Ayrıca Yönetmeliğin 64. maddede de “ İskan dışı alanlarda yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni, yapının niteliğine göre “3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliğinin” Yapı Ruhsat İşleri başlıklı bölümünde yer alan hükümlere uygun olarak ilgili idarece verilir.Ayrıca, bu bölümde bulunmayan yapılaşmaya ilişkin hususlarda bu Yönetmeliğin Dördüncü Bölüm hükümlerine uyulur.” yer almaktadır.

Köy Yerleşik Alanlarında Yapı Ruhsatı

3194 sayılı İmar Kanununun 27. maddesine göre; Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. Ancak etüt ve projelerin valilik onayını müteakip muhtarlığa bildirimi ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur. Etüt ve projelerin sorumluluğu müellifi olan mimar ve mühendislere aittir…Köy yerleşik alan sınırları dışında kalan ve entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların yapı ruhsatı alınarak inşa edilmesi zorunludur. Tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların denetimine yönelik fennî mesuliyet 28 inci madde hükümlerine göre mimar ve mühendislerce üstlenilir.

Söz konusu maddede belediye ve mücavir alanları dışında kalan köy yerleşik alanlarında öngörülen şartlarda yapı ruhsatı düzenlenmeden yapı inşa edilebilmesi öngörülmüştür.

GÜNCEL MAKALELER

İzmir Avukat Ünlü Hukuk Bürosu